آماج | سهم تسهیلات بانکی از قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت در ایران به حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد رسیده است؛ آماری که نشان‌دهنده کاهش چشمگیر قدرت خرید خانوارها و فاصله فزاینده میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان است. عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز با اشاره به تغییرات بازار مسکن می‌گوید زمانی وام ۳۵۰ میلیون تومانی برای خرید خانه‌ای ۱۰۰ متری کفایت می‌کرد، اما امروز قیمت چنین واحدی به چند میلیارد تومان رسیده است.
وام مسکن دیگر قدرت خرید گذشته را ندارد
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با مشکلات متعددی از جمله افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، کاهش سرمایه‌گذاری و محدودیت منابع مالی مواجه شده است. در این میان، رشد قیمت خانه در مقایسه با درآمد خانوارها و میزان تسهیلات بانکی، خرید مسکن را برای بخش بزرگی از جامعه دشوار کرده است.
بررسی شرایط بازار نشان می‌دهد مشکل اصلی تنها به میزان تولید یا تعداد واحدهای مسکونی محدود نمی‌شود؛ بلکه نبود مسکن متناسب با قدرت اقتصادی خانوارها به یکی از مهم‌ترین موانع خانه‌دار شدن مردم تبدیل شده است.
کاهش معاملات مسکن و دشوارتر شدن خرید برای خانه‌اولی‌ها
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به افزایش قیمت مسکن نسبت به سال گذشته، معتقد است توان مالی خریداران همگام با رشد قیمت‌ها افزایش پیدا نکرده است.
به گفته وی، در مقطعی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۸۰ میلیون تومان اعلام شده بود، اما بررسی شرایط مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاوران املاک نشان می‌دهد قیمت‌ها در مناطق مختلف تهران نسبت به سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته‌اند.
بیگی‌نژاد همچنین از کاهش محسوس قراردادهای خرید و فروش خبر داده و تأکید کرده است که افزایش هزینه‌های اجاره نیز در فصل تابستان، برخی مستأجران را به تغییر محل سکونت وادار کرده است.
از سوی دیگر، بخشی از سازندگان پس از فروش تعدادی از واحدهای خود و تأمین هزینه‌های اولیه پروژه، تمایل کمتری به عرضه سایر واحدها دارند. این موضوع در کنار کاهش قدرت خرید مردم، شرایط دسترسی به مسکن را دشوارتر کرده است.
در چنین فضایی، خانه‌اولی‌هایی که تنها به پس‌انداز و وام بانکی متکی هستند، با محدودیت بیشتری برای خرید روبه‌رو شده‌اند و بخش قابل توجهی از معاملات به افرادی اختصاص دارد که از قبل صاحب ملک هستند.
مشکل بازار فقط کمبود تعداد خانه نیست
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، معتقد است موجودی مسکن کشور از نظر تعداد با شمار خانوارها تناسب دارد، اما مسئله اصلی کمبود واحدهایی است که با توان مالی مردم سازگار باشند.
وی با اشاره به نقش دولت در تأمین مسکن اظهار کرده است که حتی در اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد نیز به دلیل محدودیت‌های موجود در بازار مسکن، مداخله دولت برای فراهم کردن امکان دسترسی مردم به سرپناه مناسب ضروری است.
طاهرخانی همچنین به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران اشاره کرده و گفته است در برخی دوره‌ها سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختمانی برای واحدهای مسکونی صادر می‌شد. با این حال، در سرشماری سال ۱۳۹۵ بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شده بود که بخش قابل توجهی از آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.
افزایش هزینه ساخت و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وضعیت بخش ساختمان اعلام کرده است که این بخش در سال گذشته رشد مثبت ۱.۴ درصدی را تجربه کرد، اما نااطمینانی‌های اقتصادی و شرایط نامناسب سرمایه‌گذاری، ورود فعالان اقتصادی به پروژه‌های جدید را با تردید مواجه کرده است.
به گفته طاهرخانی، بیش از ۹۰ درصد تولید و عرضه مسکن در کشور بر عهده بخش خصوصی است؛ بنابراین، کاهش موانع تولید و تسهیل فعالیت سازندگان از جمله اولویت‌های این حوزه محسوب می‌شود.
افزایش هزینه مصالح و ساخت‌وساز از یک طرف و کاهش قدرت خرید متقاضیان از طرف دیگر، شرایطی ایجاد کرده که فروش واحدهای جدید با قیمت مورد انتظار سازندگان دشوارتر شده است. ادامه این وضعیت می‌تواند سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید را کاهش دهد و بر عرضه مسکن در سال‌های آینده تأثیر بگذارد.
انتقاد مجلس از عملکرد بانک‌ها در پرداخت وام مسکن
عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، یکی از مشکلات اساسی حوزه مسکن را اجرا نشدن کامل قوانین و تعهدات دستگاه‌های مسئول می‌داند.
وی با اشاره به بررسی عملکرد بانک‌ها در کمیسیون عمران گفته است که بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد برخی بانک‌ها به تعهدات قانونی خود در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن عمل نکرده‌اند.
به گفته صوفی، بانک‌های متخلف در این زمینه بر اساس ماده ۲۳۴ آیین‌نامه داخلی مجلس به دستگاه قضایی معرفی شده‌اند.
این نماینده مجلس همچنین تأکید کرده است که مسئولیت تأمین مسکن تنها بر عهده وزارت راه و شهرسازی نیست و بانک‌ها، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و دستگاه‌های مسئول تأمین زیرساخت نیز باید وظایف خود را در زمینه اجرای پروژه‌های مسکونی انجام دهند.
سهم وام مسکن از قیمت خانه فقط ۱۰ تا ۱۵ درصد است
یکی از مهم‌ترین چالش‌های فعلی بازار مسکن، کاهش اثرگذاری تسهیلات بانکی در تأمین هزینه خرید خانه است.
حبیب‌الله طاهرخانی اعلام کرده است که تسهیلات مسکن در شرایط فعلی تنها حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت را پوشش می‌دهد؛ در حالی که در برخی کشورهای دیگر، وام‌های مسکن می‌توانند تا ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را تأمین کنند.
عباس صوفی نیز برای نشان دادن تغییر قدرت خرید وام‌های مسکن، شرایط گذشته را با وضعیت امروز مقایسه کرده است.
به گفته وی، زمانی که وام ۳۵۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شد، قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود و یک واحد ۱۰۰ متری با حدود ۲۵۰ میلیون تومان قابل خریداری بود.
اما اکنون قیمت یک واحد مسکونی با همین متراژ به چند میلیارد تومان رسیده و تسهیلات بانکی دیگر نقش تعیین‌کننده‌ای در تأمین هزینه خرید خانه ندارد.
این مقایسه نشان می‌دهد افزایش رقم اسمی وام‌ها به‌تنهایی نمی‌تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد؛ بلکه میزان تسهیلات باید متناسب با رشد قیمت مسکن و درآمد خانوارها تعیین شود.
برنامه دولت برای تحویل ۱۳۰ هزار واحد مسکن حمایتی
در بخش مسکن حمایتی نیز دولت از برنامه‌های خود برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام خبر داده است.
طاهرخانی اعلام کرده است که از سال ۱۳۹۸ تاکنون حدود ۸۵۰ هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن در تعهد دولت قرار گرفته‌اند. تاکنون حدود ۱۲۰ هزار واحد از این پروژه‌ها تحویل متقاضیان شده که ۱۰۰ هزار واحد آن مربوط به عملکرد دولت چهاردهم است.
بر اساس اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی، برنامه‌ریزی شده است تا پایان سال ۱۴۰۵ حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکن حمایتی به متقاضیان تحویل داده شود. همچنین بیش از ۸۵ درصد این واحدها پیشرفت فیزیکی دارند و روند تکمیل آنها به‌صورت هفتگی مورد بررسی قرار می‌گیرد.
جمع‌بندی
آمارهای مطرح‌شده از سوی مسئولان حوزه مسکن نشان می‌دهد شکاف میان قیمت خانه و توان مالی خانوارها به یکی از جدی‌ترین چالش‌های بازار مسکن تبدیل شده است. در شرایطی که وام بانکی تنها بخش کوچکی از هزینه خرید خانه را پوشش می‌دهد، افزایش واقعی قدرت خرید مردم نیازمند اصلاح نظام تسهیلات، اجرای تعهدات بانک‌ها، کاهش موانع ساخت‌وساز و توسعه مسکن متناسب با درآمد خانوارهاست.
تا زمانی که فاصله میان قیمت مسکن و درآمد مردم کاهش پیدا نکند، افزایش اسمی وام‌ها به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل خانه‌دار شدن متقاضیان را برطرف کند.
منبع: خبرآنلاین به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان
